Нередко у владельцев объектов недвижимости в целях их эффективного использования возникает необходимость раздела или объединения, перепланировки таких объектов, изменения их границ.
Осуществление учетно-регистрационных действий при образовании объекта недвижимости регламентировано ст. 41
Так, Законом предусмотрено, что в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет (далее – учет) и государственная регистрация прав (далее – регистрация) осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. При этом, снятие с учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с учетом и регистрацией прав на все образованные из них объекты недвижимости.
При прекращении зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) права на здание, сооружение, одновременно должна быть осуществлена регистрация права в отношении всех помещений, машино-мест в таких здании, сооружении. В таком случае здание, сооружение с учета не снимаются.
Лицо, в собственности которого находятся все помещения и машино-места в здании, сооружении, вправе обратиться с заявлением о прекращении права собственности на все помещения и машино-места с одновременной регистрацией права собственности на такие здание, сооружение.
Таким образом, Законом установлен принцип одновременного осуществления учетно-регистрационных действий на исходные и образованные объекты недвижимости.
Владельцам объектов недвижимости, помимо сказанного, необходимо учитывать, что при разделе машино-мест или при изменении границ между смежными машино-местами не допускается образование машино-места площадью, не соответствующей требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места. В настоящее время минимально допустимые размеры одного машино-места составляют 5,3 х 2,5 м, а максимально допустимые – 6,2 х 3,6 м.
Кроме того, не допускается учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении.
Основаниями для осуществления учета и регистрации прав на образуемые объекты недвижимости являются:
1) соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности - при объединении объектов недвижимости, находящихся в собственности разных лиц;
2) соглашение о разделе объекта недвижимости - при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц;
3) судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения;
4) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В случае объединения или перераспределения, раздела объектов недвижимости, находящихся в собственности одного лица, основанием для осуществления учета и регистрации прав на образуемые в результате объекты недвижимого имущества является соответствующее заявление такого лица об учете и регистрации прав, а также перечисленные выше документы.
Следует также учитывать, что кадастровый учет и регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются на основании:
1) правоустанавливающего документа на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
2) письменного согласия третьих лиц на образование объекта недвижимости, если такое согласие на образование объекта является обязательным в соответствии с федеральным законом.
Помимо указанных выше документов, к заявлению об осуществлении учета и регистрации прав прилагается технический план в виде одного документа в электронной форме, заверенный усиленной квалифицированной электронной подписью подготовившего его кадастрового инженера.
При образовании объектов недвижимости правообладателям следует учитывать, что если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения, то одновременно с учетом и регистрацией прав осуществляются либо регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, либо регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости (в зависимости от того, предусмотрен ли федеральным законом переход (сохранение) таких ограничений и обременений).
Следует также отметить, что отсутствие регистрации права в ЕГРН на исходный объект недвижимости не является препятствием для осуществления регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости.
Материал подготовлен Управлением Росреестра
по Новосибирской области
